ocenka 4 300x225 - Оценка рыночной стоимости недвижимости: объективная правда или натянутые цифры?

Недвижимость всегда являлась одним из самых ценных капиталов в экономике, принадлежала ли она частным лицам, компаниям или самому государству. Квартиры и дома с занимаемыми ими земельными ресурсами и площадями всегда имели денежное выражение в зависимости от множества факторов, которые будут перечислены и подробно рассмотрены в этой статье.

Оценка рыночной стоимости недвижимости производится в соответствии с уже известными нам методиками: затратным, доходным и сравнительным способами.

Подсчитывая потенциальные расходы.

Затратный способ имеет пять этапов, последовательно выполнив которые, специалист получает искомую цифру. Перечислим их на примере коттеджа:

  1. Сначала профессионал рассчитывает сумму, необходимую для приобретения или взятия в долгосрочное пользование земли.
  2. Далее оценщик считает сумму, необходимую для начала и завершения восстановительных процедур для оцениваемого сооружения. В расчет берутся все расходы, нужные для возведения такого же здания в настоящий момент времени при современных ценах на стройматериалы и производственные работы.
  3. Следующим шагом оценщик измеряет размер уже нанесенного зданию ущерба, количество повреждений и анализирует дефекты в функциональности строения.
  4. Предпоследним этапом служит измерение выгоды, которую получит потенциальный инвестор, вкладываясь в уже имеющееся строение.
  5. Последним этапом становится поиск конечной величины исходя из стоимости, необходимой на восстановление здания, к которой прибавлена стоимость земли как площади, отводимой под здание.

Подсчитывая потенциальную прибыль.

С помощью доходного способа подсчитывается вся выгода, которую может получить потенциальный собственник здания. Выгода проистекает из договора аренды и субаренды. Данный метод достаточно объективен, потому что используя его специалист считает не только реальные деньги по ставке, устраивающей клиента (ставка – денежная плата, которая потенциально будет взиматься собственником за 1 квадратный метр площади), но и учитывает издержки, которые несутся собственником, если он не сможет сдать все площади в аренду, также просчитываются необходимые коммунальные платежи за обслуживание территории. За минусом всех этих издержек получается цифра чистого потенциального дохода. Оценка рыночной стоимости недвижимости таким способом также может учитывать форс-мажорные обстоятельства, когда арендатор по каким-либо причинам не платит либо платит неисправно за занимаемые площади.

Отталкиваясь от реальных рыночных цен.

Оценка рыночной стоимости недвижимости по сравнительному способу имеет дело с ее подробнейшими характеристиками. Перечислим их сначала для квартиры, потом для частного дома.

Для квартиры важнейшими для оценки являются следующие материально-технические параметры:

  • Тип дома, в котором располагается квартира, и использованный материал для строительства (новостройка/хрущевка/панельный/кирпичный/деревянный/блочный)
  • Этаж
  • Количество комнат
  • Состояние санузла
  • Состояние квартиры (давность ремонта, необходимость ремонта, качество ремонта)
  • Район, в котором располагается дом (для Москвы, Петербурга и прочих российских мегаполисов актуален также следующий параметр – близость расположения станций метро)
  • Развитость инфраструктуры
  • Экологическая обстановка (расположенность дома в зеленой зоне, близость к дому различных производств, автомагистралей, ТЭЦ)

Касательно коттеджа (дома) для оценки необходимы данные о:

  • Дате постройки дома
  • Использованных для этого материалах
  • Этажности
  • Внутренней планировке
  • Внутреннем состоянии дома (необходимость ремонта, давность ремонта)
  • Состоянии коммуникаций (газопровод, водопровод, система очистки воды)
  • Состоянии канализации
  • Наличие/отсутствие гаража
  • Наличие/отсутствие подъездной дороги
  • Состояние инфраструктуры в округе
  • Близость магазинов, аптек, поликлиник, детских садов и иных объектов социального назначения
  • Экологическая обстановка в округе

Оценка рыночной стоимости недвижимости по сравнительному способу подразумевает использование всех этих оценочных критериев, выбирая для производства оценочных мероприятий аналогичное строение, на которое рыночная цена является уже установленной и используемой для совершения рыночных манипуляций (оценка рыночной стоимости может производиться путем взятия для сравнения не одного, а нескольких аналогов).

Не надо забывать, что готовый документ оценки должен быть правильно оформлен, со всеми необходимыми реквизитами и печатями оценщика, с указанием его ФИО, выбранного способа производства оценочных работ и их подробным ходом. Также договор должен содержать внятно указанную цель, с которой выполняются оценочные работы (этот пункт является обязательным в силу статьи десятой Федерального закона «Об оценочной деятельности»). Нельзя также проигнорировать пункт, предусматривающий четко названную сумму денежного гонорара, которая будет выплачена оценщику по результатам проведенных им мероприятий.  Только так документ при возникшей необходимости сможет выдержать тщательный судебный анализ и приобщиться к доказательственной базе судебного разбирательства (при наличии аргументированных сомнений в подлинности предоставленных бумаг лицо может ходатайствовать о проведении судебной экспертизы документов).

Если возникают сомнения.

Цена, указанная в финальном документе, и выдаваемая оценщиком за рыночную, может быть оспорена в судебном процессе.  Однако на основании статьи двенадцатой Закона об оценочной деятельности действует презумпция достоверности, согласно которой полученная по результатам оценочных мероприятий (безусловно с соблюдением всех формальностей и правил, установленных федеральным законодательством) цифра признается достоверной, пока не доказано обратное.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *