2 17 300x200 - Оценка рыночной стоимости или просто о сложном.

В существующих в настоящее время экономических отношениях  категория «оценка» является одним из фундаментальных понятий, прямо связанных с понятием цены, ее определения и установления. Оценку можно охарактеризовать как комплекс мероприятий по установлению ценового уровня, приемлемого для успешной реализации оцениваемого объекта на рынке. Поскольку рынок представляет собой свободное от экономического принуждения и давления пространство, задачей оценки является определить реальную денежную сумму, которые субъекты рыночных отношений готовы выложить за приобретение оцениваемой вещи или прав на нее (в том числе права на последующее извлечение прибыли).

Денежная сумма, которая становится известной в результате произведенной оценки, становится категорией рыночной стоимости. Для специфических целей бизнеса проводится также установление инвестиционной, ликвидационной или кадастровой стоимости. Но это совершенно иные оценочные процессы, которых мы в данной статье лишь коснулись.

Таким образом оценка рыночной стоимости представляет собой одно из необходимых мероприятий по снабжению участников рынка всей совокупностью данных, необходимых им для принятия экономически обоснованных и взвешенных шагов.

Оценке подлежат многие объекты, представляющие экономический интерес:

  • Квартира, дом и иная недвижимость (для жилого и коммерческого (промышленного) назначения);
  • Автомобили и иная техника;
  • Земельные участки;
  • Бизнес или доля в нем

Инструменты производимой оценки.

Оценка рыночной стоимости производится по запросу заинтересованных лиц экспертами, имеющими экономико-правовой инструментарий для этого, который будет рассмотрен ниже. Специалистам, производящим оценочные работы, лицензия не требуется (обязательное лицензирование такого вида деятельности отменено в Российской Федерации с 2006 года). Для начала выполнения работ следует заключить двустороннее соглашение в форме договора о предоставлении оценочных услуг, который должен содержать четко определенные условия о цене работ, сроках, специалистах, привлекаемых к выполнению процедур и прочие смыслообразующие условия контракта.

Касательно инструментария оценочные работы проводятся как с помощью использования экономико – правового понятийного аппарата (комплекса определений и понятий, характеризующих сущность рассматриваемых явлений и процессов), так с помощью методик оценочного анализа, которых существует всего три. Можно ли с их помощью добиться объективности? Ведь результат оценочной деятельности должен быть:

  • достоверным, то есть отражать действительное текущее положение цен на определенном сегменте рынка;
  • своевременным, то есть затрагивать ценовую динамику именно в текущий момент времени (бумаги с оценочной информацией теряют свою актуальность очень быстро, в зависимости от того, в каком сегменте рынка намечается сделка, поэтому экспертиза давности изготовления документа здесь особенно актуальна);
  • аргументированным, то есть подкрепленным всей совокупностью собранных и проанализированных объектов недвижимости и выгод/затрат, которые будут сопутствовать лицу, совершающим манипуляции с оцениваемым объектом на рынке.

Каждая из методик, которая может быть представлена как произведенная оценка рыночной стоимости объекта, отталкивается от разных денежных сумм, получаемых умозрительно при подсчетах разными путями, но так или иначе прямо сопряженных с оцениваемой вещью.

Затратный метод – это способ подсчета стоимости объекта исходя из денежной суммы, которую следует заплатить лицу для восстановления качества объекта (его внешнего вида, функциональности и других характеристик). То есть речь идет об износе и о том, в какую цифру уход за объектом обойдется его потенциальному владельцу. Затратный метод включает в себя подсчет не только расходов на реставрационные мероприятия, но также затраты на приобретение объекта, схожего с устаревшим по всем основным характеристикам.

Сравнительный метод использует уже известные рынку цены на аналогичные объекты.  Два сравниваемых объекта должны совпадать по ключевым признакам, являющихся слагаемыми их ценовых значений.

И, наконец, доходный метод представляет собой определение потенциально возможной прибыли, которую можно извлечь, манипулируя объектом на пространстве рынка.

Как уже было сказано, оценка рыночной стоимости в большинстве случаев представляет частную инициативу заинтересованного лица. Однако в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» существует ряд случаев, когда данная процедура является строго обязательной, например, при изъятии объекта для государственных целей (для дальнейшего возмещения собственникам утери в денежном эквиваленте) или при сделках с государственной собственностью. Также во время имущественных тяжб, а также судебных разбирательств, начатых по делам о банкротстве, оценка той или иной имущественной базы назначается судьей как обязательная составляющая характеристики материального предмета.

Кому стоит доверить оценочную миссию?

Оценка рыночной стоимости должна быть доверена независимому профессионалу, чья беспристрастность проверена годами безупречной репутации в оценочном бизнесе. Выдаваемый документ должен содержать  все основные характеристики предмета (особенно перечисление характеристик важно для точного определения цены недвижимости посредством оценки рыночной стоимости недвижимости),  оценивая которые оценщик вывел итоговую цифру.  В итоговой бумаге должна быть указана цель проводимых мероприятий. Все используемые статистические выкладки и прочие информационные включения должны содержать указание на источник почерпнутых сведений.   Профессионализм оценщика должен быть подтвержден не только дипломом о высшем профильном образовании, но также документом, который бесспорно указывает на членство профессионала в саморегулируемой организации (как залог его последующего профессионального роста и своеобразная гарантия его порядочности и контроля качества его деятельности со стороны коллег из профессионального сообщества).

Итоговый документ тщательно нумеруется, прошивается для соблюдения условий о его подлинности. Информация в нем подтверждается печатью организации, предоставившей специалистов.

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *